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不動産売却における心理的瑕疵とは?価格への影響と告知義務もあわせて解説!

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カテゴリ:売却一般

不動産売却における心理的瑕疵とは?価格への影響と告知義務もあわせて解説!

売却したい不動産が、過去に事件や事故があった場合、「そもそも売れるのだろうか」と不安になりますよね。
いわゆる事故物件と呼ばれる「心理的瑕疵物件」は、買い手が見つかりづらいというのが現状です。
しかし心理的瑕疵物件であることを隠して売却すると、のちに大きなトラブルへと発展しかねないため、売却の際は注意しなければなりません。
そこで今回は、不動産売却における心理的瑕疵とは何か、価格への影響や告知義務について解説します。

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不動産売却における心理的瑕疵とは?

心理的瑕疵(しんりてきかし)とは、住む分には支障がないものの、「住みたくないな」と感じるような欠点があることを意味します。
主に心理的瑕疵に該当する物件は、過去に事件や自殺があった現場、いわゆる事故物件です。
また、物件そのものに問題がなくても、「近くに墓地がある」「悪臭や騒音がひどい」といったことも心理的瑕疵物件とみなされます。
こうした心理的瑕疵のある物件を売却する際は、買主に対しての告知義務があることを覚えておきましょう。

不動産売却における心理的瑕疵が価格に与える影響

心理的瑕疵物件の多くは、周辺の相場よりも安い金額で売りに出されます。
とくに事故物件の場合、自殺があった現場は3割程度、事件があった現場は5割程度安くなるケースが多いです。
しかし、心理的瑕疵の内容や程度によっては、そこまで値下げせずに済む場合もあります。
そもそも買い手がつかないのでは不安に思う反面、実際に心理的瑕疵物件の売買が成立した事例もあるため、そこまで不安に感じることはありません。
中古物件を探している方のなかには、「安くなるなら事故物件でも良い」と考える方もいらっしゃいます。

不動産売却における心理的瑕疵の告知義務

心理的瑕疵物件を売却する際は、過去にどのようなことがあったのかを買主に告知しなければなりません。
なかには心理的瑕疵であることを告げると、購入をためらう方もいるでしょう。
しかし告知義務を怠ると、のちに買主との間で大きなトラブルへと発展し、売買契約の解除や損害賠償を請求されることがあるので注意が必要です。
では、心理的瑕疵の告知義務はいつまでする必要があるのでしょうか。
売買の場合、事件・事故が発生してから6年ほどが経過するまでは、告知義務が生じるといわれています。
一方、2021年に国土交通省が発表した「宅地宅建取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取り扱いに関するガイドライン」によれば、自然死や不慮の事故死については告知する義務がないとしています。
ただし自然死や事故死であっても、発見が遅れた場合は事故物件となるケースがあるので覚えておきましょう。

まとめ

心理的瑕疵のある物件を売却する際は、告知義務が発生します。
なかには心理的瑕疵物件でも気にしない方や安くなるなら購入したいという方もいるので、値下げ要望があったら快く対応するなどして、前向きに不動産売却を検討してみましょう。
私たち株式会社あつみ事務所は、神戸を中心に不動産売却・買取のご相談を承っております。
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